Nedavni napori portugalske vlade da zaustavi strane investicije na tržištu stanova za sada očigledno nemaju veliki efekat, s obzirom da potražnja nastavlja da povećava cene u Lisabonu i na drugim mestima.
Nedostatak stambenog prostora i dalje postoji uprkos promenama politike
Cilj programa "zlatne vize" i poreskih podsticaja koji nisu naviknuti stanovnici (NHR) bio je da se smanji špekulativna kupovina od strane bogatih stranaca i ohladi portugalsko crveno-toplo stambeno tržište.
Međutim, profesionalci u oblasti nekretnina kažu da ove promene nisu značajno umanjile interesovanje.
"Uprkos tim promenama, zabeležili smo povećanje broja zahteva za informacijama od naših stranih klijenata", rekao je Paulo Silva, šef Savills Portugala. "Jednostavno nema dovoljno kuća da bi se zadovoljila potražnja, čak i sa usporavanjem prodaje."
Ova uporna nestašica stanova znači da cene nastavljaju uzlazni marš, što mnoge portugalske državljane sve više stavlja van domašaja.
Cene u Lisabonu dostigle nove visine
U Lisabonu, nedostatak ponude da bi se zadovoljila potražnja pogurao je cene na nove visine u ovoj godini.
Prema podacima portala Za nekretnine Idealista, prosečni trošak po kvadratnom metru za kuće u Lisabonu dostigao je novi rekord od 5.426 evra u novembru, što je povećanje od 5,8 odsto u odnosu na prošlu godinu.
"Ovo je drugo najveće povećanje u Evropi, posle Atine [+11,8 odsto], najtoplijeg tržišta nekretnina među najvećim evropskim gradovima", istakao je Idealista.
Posle Lisabona, cene su porasle pet odsto u Stokholmu, dok su Madrid i Milan zabeležili stabilan rast iznad tri odsto.
Nasuprot tome, cene su pale 6,1 odsto u Parizu i skoro tri odsto u Berlinu u istom periodu.
Čak i posle višegodišnjeg brzog rasta, cene Lisabona ostaju oko polovine onih u drugim velikim evropskim čvorištima kao što su Pariz i Cirih.
Ta relativna pristupačnost stranim kupcima, u kombinaciji sa sunčanom klimom u Portugaliji i opuštenim načinom života, nastavlja da potražnju za strujom.
Lokalno stanovništvo po ceni van tržišta
Međutim, za većinu građana stambeno tržište Lisabona sada je van domašaja, uprkos nižim prosečnim platama u njihovoj zemlji u poređenju sa zapadnom Evropom.
Trenutna nestašica pristupačnog iznajmljivanja primorava mnoge da žive u stambenim objektima ispod standarda na periferiji grada.
Ova sve veća nejednakost izazvala je javne proteste zbog stambene krize u Lisabonu i drugim gradovima ove godine.
Reagujući na to, premijer Antonio Kosta obećao je pristupačniji smeštaj i okončanje programa koji podstiču spekulacije.
Režim NHR i zlatne vize postepeno ukinuti
Poreska šema NHR, uvedena po završetku spasavanja Portugala 2014.
Program zlatne vize odobrio je boravišne dozvole stranim državljanima koji kupuju nekretnine u vrednosti od najmanje 500.000 evra.
Vlada je ranije ove godine najavila postepeno postepeno izlazak iz tih programa, nadajući se da će ohladiti potražnju za stanovima.
Navedena potreba za otklanjanje stambene krize stoji iza ovih odluka.
Međutim, interesovanje iz inostranstva i dalje postoji, što ukazuje da Portugal ostaje atraktivna destinacija bez obzira na podsticaje.
Mnogi predviđaju da će način života, klima u zemlji i relativno niske cene nastaviti da privlače strane kupce.
Stambeno tržište suočava se sa neizvesnošću
Gledajući unapred, nejasno je da li će lisabonski stambeni bum biti održiv.
Mada se današnji rast cena ogleda u većem deo Evrope, zabrinutost postoji zbog potencijalnog hapšenja.
Centralna banka Portugala nedavno je rekla kreditorima da izdvoje više odredbi za moguće gubitke na tržištu stanova.
Ovaj opominjući potez usledio je nakon pada nacionalne prodaje kuća od 22 odsto na godišnjem nivou u prvoj polovini 2022. godine, po podacima Džonsa Langa LaSala.
S tim da se pristupačnost rastegnuta za lokalno stanovništvo i apetit stranih investitora potencijalno hladi u narednim godinama, rekordne cene stanova u Lisabonu mogle bi da se suoče sa silaznim pritiskom.
Međutim, tržište za sada zadržava zamah uprkos zaokretima vladine politike.
Uticaj na putnike i imigrante
Uporno visoki troškovi stanovanja u Lisabonu mogli bi da utiču na odluke nekih stranaca o prelasku u Portugal ili posetu Portugalu.
Za građane Evropske unije (EU) nedostatak pristupačnog dugoročnog smeštaja mogao bi da odvrati potencijalne stanovnike kao što su porodice, radnici i studenti.
Konkurentno tržište iznajmljivanja takođe predstavlja izazov za kratkoročne putnike kao što su digitalni nomedovi na produženom boravku.
Štaviše, s obzirom da je kupovina nekretnina mnogima van domašaja, apetit stranih investitora mogao bi da se smanji.
Međutim, Portugalija je i dalje glavna destinacija za imigrante uprkos stambenoj krizi.
Ne očekuje se da će predstojeće ukidanje viza za Evropu (EU Entry/Exit System) i ETIAS, koje treba da bude pokrenuto u maju 2025.
Ako se ne promene velike politike, prednosti zemlje kao što su bezbednost, klima i način života trebalo bi da nastave da privlače nove strane stanovnike.
Međutim, ograničenja stanovanja mogla bi da znače manje naselja u samom Lisabonu.
Nedostatak stambenog prostora dodaje imigracione pritiske
Stambena kriza ukazuje na složeni akt balansiranja potreban za imigracionu politiku u vreme velike potražnje.
Dok Portugalija namerava da poželi dobrodošlicu strancima da se pozabave padom stanovništva, resursi poput stambenog prostora ne mogu da podrže neograničeni rast.
Neke grupe poput stranih studenata ne povećavaju direktno potražnju za stanovima.
Međutim, tekući priliv novih stanovnika kojima je omogućen Šengen i predstojeći sistem ETIAS doprinosi stambenoj krizi u Lisabonu.
Ograničavanje imigracije moglo bi da se oslobodi pritiska na zategnuto stambeno tržište.
Međutim, portugalskoj ekonomiji i javnim službama potrebni su radno ostareli imigranti da popune upražnjena mesta i nadoknade staro građanstvo.
Pažljivo upravljanje imigracionim tokovima biće neophodno da bi se sprečila javna zaostalost uz istovremeno sticanje novih veština i poreskih obveznika koje zemlja zahteva.
Stambena kriza pokazuje da Portugal mora da osigura da ima adekvatnu infrastrukturu za integraciju porasta broja imigranata u narednim godinama.
Lisabonski stambeni bum je možda blizu svog vrha
Nedavni napori Portugala da obeshrabri strane investicije u nekretnine do sada nisu značajno usporili stambenu pomamu u Lisabonu.
S tim što potražnja još uvek nadmašuje oskudne zalihe, cene kuća nastavljaju da rastu izvan sredstava većine građana.
Međutim, postoji izvesna neizvesnost oko toga da li će trenutni trendovi potrajati usled slabije prodaje.
Mada vladini podsticaji blede, za sada, Lisabon ostaje magnet za strane kupce namamljene njenom kulturom, klimom i relativnom pristupačnošću.